Европейската комисия представи в сряда, 9 септември, предложение за нова европейска рамка, която трябва да даде на националните и местните власти по-ясни правни основания да ограничават краткосрочните туристически наеми в райони, засегнати от сериозен жилищен недостиг.

Инициативата е част от действията на Брюксел за справяне с жилищната криза, която се превръща във все по-сериозен социален и икономически проблем в редица европейски градове.

Новите правила засягат платформи за краткосрочно настаняване като Airbnb и трябва да установят общоевропейски критерии, чрез които властите да доказват наличието на т.нар. „жилищен натиск“.

Предложението е насочено особено към популярни туристически райони, където голямата концентрация на ваканционни жилища се свързва с намаляване на предлагането на имоти за постоянно живеещите.

„Липсата на достъпни жилища е повод за безпокойство за толкова много европейски граждани“, заяви председателят на Европейската комисия Урсула фон дер Лайен при представянето на инициативата.

По думите ѝ ключови работници и студенти все по-трудно могат да си позволят да живеят в населените места, в които работят и учат.

„Но най-важното е, че става дума за справедливост. Днес действаме в интерес на всички европейци“, заяви фон дер Лайен.

Как ще бъдат определяни районите с жилищен натиск

Жилищната политика остава преди всичко компетентност на държавите членки и местните власти. Брюксел обаче иска да създаде единна методологична рамка, чрез която ограниченията да бъдат по-лесно обосновани и съвместими с европейското законодателство.

Съвместният изследователски център на Европейската комисия потвърди на 9 септември, че е разработена нова основана на данни методика за идентифициране на районите под жилищен натиск.

Сред показателите са съотношението между цените на жилищата и доходите, изменението му във времето, демографските тенденции и съотношението между търсенето и предлагането на жилища.

Това означава, че местната власт няма да може просто да обяви даден район за проблемен и автоматично да въведе ограничения.

Когато властите решат да ограничат използването на имоти за краткосрочни туристически наеми или да предприемат други мерки, те ще трябва да покажат, че действията действително допринасят за облекчаването на жилищния натиск. Ограниченията трябва да бъдат обосновани, необходими, пропорционални и насочени конкретно към засегнатите райони.

Сред възможните инструменти са количествени ограничения върху краткосрочните наеми, като европейската рамка трябва да даде повече правна сигурност на градовете, които предприемат подобни действия.

Цените на жилищата са скочили с близо 65%

Зад инициативата стоят сериозни промени на европейския жилищен пазар.

По данни на Евростат между 2015 г. и третото тримесечие на 2025 г. цените на жилищата в ЕС са нараснали с 64,9%, а наемите – с 21,8%.

Така покупката на собствено жилище става все по-трудно достижима за голяма част от младите европейци, докато растящите наеми увеличават натиска и върху домакинствата, които не могат да си позволят покупка.

Проблемът вече не засяга единствено хората с ниски доходи. Все повече домакинства от средната класа попадат между свободния и социалния жилищен пазар – доходите им не са достатъчни за покупка или за високите пазарни наеми, но същевременно са твърде високи, за да отговарят на критериите за социално жилище.

До 20% от жилищата в някои туристически райони се отдават краткосрочно

Краткосрочните наеми представляват сравнително малка част от общия жилищен фонд на Европейския съюз – около 1,2%.

Средната стойност обаче прикрива огромни регионални различия.

В силно посещавани туристически райони като Соренто в Италия, Дубровник в Хърватия и Фуертевентура на Канарските острови делът на краткосрочно отдаваните имоти може да достигне около 20% от жилищния фонд.

Проблемът е особено чувствителен и в градове като Барселона, Париж и Венеция, където местните власти вече предприеха различни мерки срещу прекомерната концентрация на туристически жилища.

Изследванията на Съвместния изследователски център на Европейската комисия установяват положителна връзка между високата концентрация на краткосрочни наеми и по-високите жилищни разходи, като зависимостта е по-силна при продажните цени на имотите, отколкото при дългосрочните наеми.

Същевременно недостигът на жилища има далеч по-широки причини. Сред тях са недостатъчното ново строителство, ограниченията при градоустройственото планиране, демографските промени и концентрацията на търсенето в големите икономически и туристически центрове.

Airbnb: Това няма да създаде нови жилища

Airbnb реагира критично на предложението на Европейската комисия.

Компанията заяви, че подкрепя целта жилищата в Европа да станат по-достъпни, но постави под съмнение ефективността на предложените ограничения върху краткосрочните наеми.

Според позицията на платформата сегашният вариант на инициативата няма сам по себе си да увеличи броя на жилищата, предлагани за дългосрочно отдаване, а може да създаде допълнителна регулаторна несигурност за собствениците.

Airbnb и представители на сектора отдавна оспорват тезата, че краткосрочните наеми са основната причина за жилищната криза, като посочват недостатъчното строителство и общия недостиг на жилища като по-съществени фактори.

От Европейската комисия също не представят краткосрочните наеми като единствената причина за кризата. Целта на новата рамка е местните власти да могат да реагират там, където има доказателства, че високата концентрация на туристически имоти допринася за недостига и оскъпяването на жилищата.

Предстоят преговори между страните от ЕС и Европейския парламент

Предложението не влиза в сила незабавно.

То трябва да премине през европейския законодателен процес и да бъде обсъдено от държавите членки и Европейския парламент, преди окончателният текст да може да стане част от законодателството на ЕС.

Така предстои един от най-сложните дебати в европейската жилищна политика – къде да бъде поставена границата между правото на собствениците да използват имотите си, икономическите ползи от туризма и правото на местните жители да имат достъп до жилища на приемливи цени.